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雅居樂深度布局云南旅游地產

2017-12-05 11:10:16發布者:網絡

早在2011年,雅居樂集團總裁陳卓林考察騰沖,就看上了高黎貢山對面的大片平地,當即與地方政府簽訂了200億投資協議。

11月中旬,雅居樂繼海南之后的又一大型旅游地產項目——騰沖原鄉再次推出別墅新品,帶動了云南旅游地產升溫。此次深度布局云南,雅居樂能否再現海南清水灣輝煌的銷售和業績?

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,再現清水灣的神話殊為不易。今天的雅居樂,面臨的不僅是迥異的旅游市場投資環境、資源性旅游地產市場激烈的競爭,還有不同區域項目的運營難題。

在整個云南省,全域旅游正在成為旅游業發展的全新實踐,也成為推動旅游地產發展的力量,雅居樂等旅游地產開發商,也相應地轉型為城市運營商,深耕文旅產業,這對他們提出了新的挑戰。

云南熱度上升

騰沖是云南邊陲的小縣城,東臨高黎貢山世界級自然保護區,西接國家級地質公園,具有典型的資源性旅游地產特征。

早在2011年,雅居樂集團總裁陳卓林考察騰沖,就看上了高黎貢山對面的大片平地,當即與地方政府簽訂了200億投資協議。

2013年11月23日,原鄉一期開盤,據雅居樂官方消息稱,開盤當日,首批推出的200余套房源售罄,銷售金額達3億元。然而原鄉后續銷售情況卻不如人意,查詢騰沖雅居樂旅游置業有限公司2014年年報可知,2014年其營業總收入僅約為3.89億元,凈利潤約為-798萬元。

時隔四年后的11月19日,雅居樂原鄉新推新荷雨潤76-95 鄰里合院二期,室內和院子按照1:1的面積配置,創新的戶型得到了不少客戶的青睞。雅居樂相關人士介紹,截至23日,二期已銷售近15億。

嚴躍進認為,項目銷售良好與云南交通區位優勢得到改善有關。據騰沖縣旅游局數據,2009年騰沖機場初通航后,接待游客人數比2008年翻番,猛增至330.5萬人次,旅游收入為16.2億元。到了2016年,騰沖接待游客1063萬人次,實現旅游總收入100.18億元。

旅游業升溫的同時,其他企業的文旅地產項目也在騰沖落地,如世紀金源、云南城投和深圳華隆集團、恒益東山等公司均在騰沖開發了項目。

整個云南的旅游市場也已被眾多企業攻占。雅居樂中報顯示,除了騰沖,公司在云南還有西雙版納的西雙林語和瑞麗的國際花園;此外,華僑城、萬達等也在云南布局了多個旅游地產項目。

嚴躍進表示,房地產開發商挖掘了西南市場旅游資源的潛力,后續仍需做好運營,才能吸引投資。

深度運營見效

這已是雅居樂進軍騰沖的第四年。不過,新項目和前幾年海南清水灣的銷售不可同日而語,旅游地產市場的整體環境已經發生了巨大變化。

雅居樂的旅游地產實踐源于2009年的海南清水灣。據雅居樂年報,2010年,清水灣一個項目的銷售額占到公司總銷售額的三分之一;迄今為止,清水灣為雅居樂貢獻了數百億的銷售業績。這樣的銷售神話,把雅居樂推上了“旅游地產領軍者”的寶座。

嚴躍進認為,2009年是金融危機后第一年,旅游地產概念相關的物業持續升溫,吻合市場需求,造就了清水灣的業績輝煌。

據《2016-2021年中國旅游地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》顯示,2009年到2014年,我國旅游地產項目從926個,一路暴增至7965個。

而2015年旅游地產則進入開發低潮,據普華永道聯合瑞意德發布的報告顯示,2015年我國開發和運營文旅地產項目的企業共有5297家,較2014年減少27家,同時新增項目增速大幅回落至9%,行業迎來洗牌調整期。

嚴躍進指出,旅游地產已過了單純的銷售階段,后續要在大型文旅配套產業上發力,而不只是單純的房地產開發和住宅銷售,否則會帶來很多問題,比如整體供應過剩、空置率上升、鬼城出現等。

雅居樂副總裁黃奉潮表示,2014年開始,清水灣從銷售盈利轉入旅游地產運營階段,社區的各種配套服務設施運營將為公司帶來利潤。

在雅居樂集團副總裁兼雅居樂地產集團總裁王海洋看來,旅游地產開發模式只能借鑒不能照搬。每個項目都有其特有性質和魅力,必須根據資源屬性、地域屬性、人文屬性等實際情況,有針對性地規劃和開發運營。

與海南清水灣不同的是,云南省正在推進全域旅游。2016年2月,騰沖被列為首批國家全域旅游示范區,創造了“1+7”全域旅游發展模式。

根據保山市旅發委信息,騰沖的全域旅游理念是,圍繞“世界知名康體養生休閑度假目的地”定位,以產業融合為核心,統領產業發展、基礎設施、民生改善、人居環境提升等經濟社會發展全局。這對開發商也提出了新的要求,不僅要開發住宅、商業,還要引入產業。

目前,雅居樂原鄉規劃了大量的商業,服務配套設施,已經建成的大龍井商業古鎮全部自持運營,包含了精品客棧、高黎貢書院、餐廳、家居以及社區會所,其他如四季莊園、開心農場等也已投入使用。

“相比于清水灣,原鄉度假資源更多元化,社區文化藝術氛圍濃厚?!毖啪訕废嚓P人士表示,原鄉尚處于發展初級,配套尚未完善,項目將加快配套建設的進度,同時致力于培育文化藝術產業。

值得關注的是,在國家推行房住不炒的政策背景下,整個旅游地產市場的投資屬性在逐步減弱。海南于今年4月發布限購令,暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(以交易合同已網簽備案或不動產權證為準)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

嚴躍進認為,海南是全國性的旅游地產投資市場,相對來說云南全國性市場特征不足,在房住不炒的大趨勢下,這能讓旅游地產更加回歸其本質。



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