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上半年余杭樓市平穩

2019-07-12 15:40:07來源:網絡

杭州樓市成交量經常呈現環比小幅上漲的態勢,價格整體表現平穩,絕大部分入市樓盤都維持在限價體系內。

    今年上半年,杭州樓市成交量經常呈現環比小幅上漲的態勢,價格整體表現平穩,絕大部分入市樓盤都維持在限價體系內。
  6月的杭州樓市有一點趨勢比較明顯:供需兩旺。一方面,隨著杭州落戶門檻降低,新一波的剛性需求將被釋放,同時還有相當一部分改善需求未被滿足,買房的訴求還是相對集中;另一方面,市場供應也比較充足,限價不放松、年中業績壓力等因素,都促使開發商繼續加快推盤節奏“搶跑”,而二手房的掛牌量也在持續攀升,最新數據已經超過7.7萬套,大量二手住宅在市場上流通。
  6月純新盤“扎堆”上市
  加快供應,這似乎是許多開發商的共識。尤其對一些純新盤而言,限價不放松,意味著“磨洋工”損失更多,快跑入市、盡快回籠資金才是最務實的做法。所以,6月份整個杭州市場會有20個左右純新盤入市,其中不乏中高端產品以及現房銷售項目。
  余杭區就集中了大量首開純新盤,包括了崇賢的秋實宸悅、遠洋路勁·上河宸章、未來科技城的遠洋·西溪公館、仁和的北城芳滿庭、陽光城廣宇·上塘九里等。
  其中,遠洋路勁·上河宸章將是杭州首個入市的現房銷售項目,而且一次性推出全部636套房源,有高層有疊墅,據銷售人員透露,預計高層毛坯房源會是“1”字頭,這樣的價格定位要比之前想象得低。由于是現房銷售,現在去項目現場,外立面和園區綠化都已基本呈現,購房者真的可以實現“所見即所得”了。
  此外,主城區還是有不少改善產品將繼續加推。如錢江新城的保利濱江·上品,申花的首開杭州金茂府、杭州大家、融信萬科·古翠隱秀、城東新城的三湘印象·森林海尚、首開東城金茂府、信達中心|杭州壹號院等。在限價背景下,它們的價格將基本穩定。
  余杭還有幾個“紅利盤”
  另一類和周邊二手房價有著一定剪刀差的“紅利盤”,在市場上也有著“主角光環”,中簽率往往很低。這樣的“紅利盤”主要集中在余杭區。
  例如,未來科技城的遠洋西溪公館。10年前,浙江國恒置業以樓面價8888元/平方米的價格,拿下該地塊,成為當時未來科技城板塊的地王。隨后這塊地沉寂了9年,2018年被遠洋集團接手,重新開發銷售。西溪公館這批房源拖了好幾年,但因拿地價較低,哪怕拖了這么久,按照目前未來科技城每平方米3萬多元的新盤均價來算,也有一定空間。目前該項目已經開啟了“準現房”模式,不過,因為樓盤開發時間久遠,戶型設計方面,和當下的新盤戶型設計存在一定的差距,購房之前建議大家仔細去看一下。
  業內人士同時認為,隨著杭州落戶政策的放開,勢必為杭州帶來更多人口的導入??們r約在300萬左右的新盤,頗能吸引一批新杭州人在杭安居置業。
  余杭依然是供地“主力”
  土拍市場依然很熱鬧。5月25日、26日,余杭區在兩天內一共掛牌5宗商住地,起始樓面價20000元/平方米。
  余杭區掛牌的5宗商住地,分別位于瓶窯鎮、東湖板塊和老余杭。其中,老余杭兩宗商住地的起始地價,超越了目前板塊最高成交地價。
  老余杭的兩宗商住地分別是杭州未來科技城YH02-I-06-2地塊跟杭州未來科技城YH02-I-06-3地塊。其中,YH02-I-06-2地塊東至科技大道、南至規劃道路、西至規劃道路、北至鳳新路。出讓面積37606平方米,容積率2.2,建筑面積82733.2平方米,起始樓面價20000元/平方米。根據地塊要求,地塊內商業及配套公建設施不得沿北側鳳新路、東側科技大道設置,商業建筑面積占比不大于10%。
  而YH02-I-06-3地塊東至相鄰土地、南至城南路、西至規劃道路、北至規劃道路。出讓面積28866平方米,容積率2.2,建筑面積63505.2平方米,起始樓面價20000元/平方米,封頂樓面價26000元/平方米。根據地塊要求,地塊內商業及配套公建設施不得沿南側城南路設置,商業建筑面積占比不大于10%。
  老余杭的這兩宗商住地,最大的看點莫過于起拍價。據悉,目前板塊內最高地價保持者,仍然是國開東方于2017年8月首進杭州時,拿下的“國開東方鳳凰臺”項目——樓面價為17185元/平方米,溢價率49.4%。
  可如今,老余杭這兩宗商住地的起始樓面價——20000元/平方米,已經超越了國開東方鳳凰臺的成交地價。值得注意的是,地塊西北方向直線距離2.3公里左右的西房余杭公館(去年9月售罄),精裝新房均價也不過2萬元/平方米左右?!懊娣蹆r”妥妥地趕上了“面包價”。
  但是,西房余杭公館與地塊的實際距離比較遠,快3公里了。往近了比,距離最近的新房項目——國開東方鳳凰臺,步行1.5公里左右。國開東方鳳凰臺一共開了三次小高層房源,首開均價29500元/平方米,有小戶型房源;二推、三推均價28300元/平方米,以大戶型房源為主。從前兩次推盤均為“線上0登記”的情況來看,這個價格線并不受市場歡迎。如果老余杭的這兩宗商住地,以底價20000元/平方米成交,那還能夠上國開東方鳳凰臺目前的價格線;若拍出了溢價甚至封頂——26000元/平方米,恐怕得重塑板塊價格線了。
  而相比靠近老余杭的國開東方鳳凰臺、西房余杭公館,老余杭的這兩宗商住地更靠近東邊的未來科技城核心區,更像是處于未來科技城1.0與2.0之間的“未來科技城1.5 板塊”。
  這兩塊地的地形都很方正,最近的交通利好是地塊東邊500米左右的杭臨線鳳新路站,鳳新路站位于東西大道鳳新路口段,為杭臨城際鐵路首站。
  值得一提的是,杭臨城鐵計劃年底通車。



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